先提一个灵魂拷问：
是所有人，都希望经济好，经济繁荣吗？
答案可能反常识，有一批隐藏在角落里的投资客，基于他们的利益站位，他们的愿望刚好相反。
要想理解这一点，我们只要换个思考角度就清晰了。
在古代，是所有人都希望风调雨顺，迎来丰收年吗？
答案是：只有农民喜欢丰收年，而地主，则更喜欢灾年，或者说，喜欢丰年和灾年形成的周期。
尽管灾年也会让地主受到损失，但地主的土地多，平时的余粮多，在灾年，更容易存活下去。
但农民则不同，土地少余粮少，平时的积累可能不足以支撑他们度过灾年，那么不得已只能向地主借粮，于是被迫答应地主的条件，比如土地抵押，甚至卖出土地。
古代土地兼并，靠的就是灾荒。
我们把视线再拉回到现代，会发现一切只是换汤不换药。灾年土地兼并变成了周期财富收割， 收割 只是借助现代金融工具进行了升级，变得更血腥，更隐蔽。
尽管现代生产力已极大发展，即使遭遇下行周期，也不太容易吃不饱饭，但金融却创造了另一个堪比吃饭的刚性约束，那就是债务。
相比一个人对粮食的需求有限，债务对现金的需求却并无上限，债务造成的现金流黑洞的大小，关键看被收割者究竟因为错误的认知，背负了多少债务。
所以，和古代相比，不一样的，在于不只是穷人被纳入到这个收割体系中，而是几乎所有不设风控，中低认知的人群，无论是穷人还是中产，都会被纳入到该体系中。
一个年入10万和一个年入100万的两个人，只要杠杆率相同，则其面临的风险程度是差不多的，这和古代富农和贫农因为余粮不同造成的不同抗风险能力，是完全不同的。
为了接下来的论述，我们先把当代金融和古代灾年做一个对齐：
古代的粮食就是当代的现金；
古代的土地就是当代的资产；
古代的粮食消耗约束就是当代的债务约束；
古代的丰年灾年的周期收割，就是当代周期的杠杆收割。
所以，当代的资深投资客，就像古代地主盼望灾年一样，一定从心底渴求着周期，只有一轮一轮的周期，才能不断收割对手盘，用于扩大自己的财富规模。
所谓的投资滚雪球，从某种意义上说，就是不断地利用周期去兼并对手盘的存量财富。
比如，巴菲特就是周期收割的高手，他手持创纪录的现金，也是在等待美股的周期。
正因为财富兼并来自周期底部的杠杆断裂和债务出清，所以债务不出清，财富不兼并，则周期无法触底。
所以对于普通的负债人，在周期中抱有侥幸心理是不可取的，因为对手盘要的，就是你的杠杆断裂和爆仓。
对于普通人，如果不想被收割，只要不碰相关资产，不参与游戏就行了。
但是，有一种资产周期，是所有人都绕不过去的，那就是房地产周期。
正因为所有人绕不过去，而房地产又天然附带大资金杠杆，所以我们结合债务展开讨论下房地产周期。
1 如果我们把周期中的现金比作粮食，我们必须知道，现金被债务创造。
也就是说，我们暂且先忽略央行的黄金储备，那么根据现代货币学，每一份我们的得到的现金，都来自等量的债务。
债务或者说现金的创造部门，有三个，分别是政府部门，企业部门，以及居民部门。
任何一个部门只要去贷款，他就凭空创造了一笔现金，并在交易中注入到社会总财富中。
比如企业贷款买设备，发工资，这些支付给供应商和打工人的钱，是企业凭空创造的。
比如居民贷款买房，那么支付给开发商，进而支付土地出让金，支付供应商货款，支付开发商员工工资，这些钱也是居民凭空创造的。
换句话说，任何一个经济个体（企业或居民）的任何一笔收入，一定来自两个渠道，一个是客户持有的市场上现有的钱，一个是客户凭空创造的钱。
而市场现有的钱，也是更早的时候，由其他经济个体创造债务时创造的。
即使是赚取的美元外汇，也对应着美国国内某笔债务。
同理，债务的消灭，必然也需要等额的现金一起消灭。
那么我们得到结论：
A. 只要我储存一笔现金，那么世界上的某个地方必然就存在一笔等额的债务，无法偿还。
B. 当债务创造的速度（现金创造的速度），超过GDP的增速，就代表现金增速超过生产速度，也就是通货膨胀会发生（货币流速不变前提下）。根据公式：
杠杆率 = 债务规模/GDP
因此杠杆率的升降代表了债务增速是否超过了GDP的增速
C. 居民的负债，大多用于购买房产，因此居民杠杆率的升降，代表了用于购买房产的货币增速，是否超过GDP增速。这决定了房价涨速是快于还是慢于居民收入增速。
2 当我们有以上三个结论，我们再切回地主的视角。
地主的目的，是让对手盘的余粮（现金）越少越好，而余粮消耗（债务月供规模）越大越好。
而债务规模取决于对手盘愿意加的杠杆，所以需要一个话术，来鼓励其上杠杆。
这个话术大家都很清楚，那就是货币贬值。而要让对手盘深信不疑，一定是话术+阶段性兑现。
我们来看这一切是怎么发生的？
当居民贷款买房，他就在自身背债的同时，创造了一笔等额的现金并投向了社会，社会的总现金变多，在货币流通速度不变的前提下，总现金变多会提升所有人的名义收入（货币收入）；
当名义收入增长快于商品生产速度（实际GDP增速），就会出现大家看到的通货膨胀（货币贬值）。这会达成一个循环：
当居民贷款后，由于创造货币直接变为房产购买力，因此房价上升了；
新增货币投向全社会，因此大家的名义收入也提升了（对应货币贬值）；
名义收入的提升，提高了居民的未来收入预期，从而获取更多的贷款；
更多的贷款意味着更多的现金创造，从而再次拉升房价和名义收入。
这是一个正反馈循环，我们也称其为信贷扩张周期，这让对手盘对“货币贬值”的信念深信不疑，于是背负越来越多的债务。
这些债务都将在下行期变为沉重的刚性约束。
而居民贷款增速高于收入增速（GDP增速），将提升居民杠杆率，而居民杠杆率则存在上限。
所谓地主，就是跟踪这个上限，一旦跟踪到数据见顶，就会进行逃顶操作，卖出房产平债，并回收大量现金，作为余粮。
跟踪什么数据？
居民债务：
如上图，新增贷款不断创新高就是扩表，2022年开始新增贷款开始下降，意味着缩表开始。
我过去把基于债务的投资策略做过总结：
在他人扩表之前去扩表，我们称之为抄底，在他人扩表之后才扩表，我们就称之为接盘。
反之，在他人缩表之前去缩表，就是高位套现，在他人缩表之后去缩表，就是贱卖资产。
所以，从观察到2022年的缩表开始，大家有充足的时间逃顶。
我们在2023年曾发过十几篇公众号文章，多次劝告大家楼市逃顶，我们也在2023年开始减持京沪房产，并让大家不要去相信什么货币贬值导致房价上涨的伪逻辑 （参见2023年初的发文： ）。
在2023年逃顶中，“地主”卖房缩表高位套现，而其对手盘则作为最后一批扩表者承接债务，接盘。
这时，现金就变为了余粮，余粮就是等待周期底部抄底用的，用巴菲特的话说，现金就是永不过期的看涨期权。
根据前面的结论，你在逃顶时变现越多的现金存储起来，他人就拥有越多的债务无法偿还，于是承受着更多的刚性约束。
3 楼市下行期的视角
过多的债务，会形成下行期的强制消耗现金流的约束，一旦现金流供给不上，就会形成高杠杆者的多杀多。
也就是每个杠杆者的被迫平仓，都会加剧楼市的下行。
那么什么时候可以止跌回稳呢？我们来看有利因素。
A 由于居民减少信贷会减少现金的创造，从而形成负反馈循环，不利于居民名义收入的提升，所以政府部门会发债提升政府部门杠杆率，以稳住现金规模。
但是，这种对冲，本质在于通过稳住货币规模来稳住名义收入，但这个对于所有居民是平权的。
也就是，你负债10万，和负债1000万，得到的名义让利规模，是相同的（比如买一台电视都是补贴300元）。那么高杠杆者天然就存在劣势。
B 放开各核心城市的限购限贷，降低首付，拉动房价上涨预期，让更多的真实需求者进场承接，以便承接高杠杆者的被迫平仓。
无论是发债对冲，放松购房限制，还是拉动预期，本质都是在鼓励更多的买盘去承接杠杆者的被迫平仓卖盘。让市场受到的冲击尽可能小。
而只有这部分卖盘消化干净了，债务出清了，楼市才会真正迎来触底。
而这时，才是逃顶者们重新拿着现金入场的时候。
那观察什么指标呢？
指标有很多，过去的文章多次说过，
比如前瞻指标是居民活期存款增速逆转定期存款增速；
比如市场情绪指标是房东调价跌涨比，在跌涨比之下观察成交量才有意义；
比如基本面指标是沪深300的向上营收拐点确认；
但最重要的，还是观察居民何时开始重启信贷扩张。
或者，即使还没等到信贷重启，至少也要观察到居民新增债务的下行趋势趋于结束并企稳。
当然，对于楼市触底及回升的全周期，很多研究机构也在做研究。
上周二刚好有一份券商研报，详细调研了过去50多年，全球共100多个楼市下行期的数据指标，并总结出了十几个可观察的经济数据指标。研报大概有30多页，我也没办法在这一篇文章中详细展开说明。
公众号读者们可自行找一下这份研报（ 4月14号发的 ），对于知识星球的读者，我于本周二晚也在星球分享了这份研报，星球的读者直接移步星球下载阅读就可以。
好了，因为公众号文章篇幅有限，以上我们简单梳理了较为完整的房地产周期，以及债务是如何在上行期拉动名义收入，拉动货币贬值预期，以及如何在下行期变为刚性约束的。
深入理解债务和地产周期，就可以实现逃顶抄底，并在每一轮周期中极大的扩大财富规模。
那么对普通人又有什么启示呢？我认为有三点。
1 很多人在星球问我房子要不要卖，这里决策的关键，在于你是否会在楼市底部被强制出清。如果债务压力大，存在这种可能性，那么果断卖。
2 如果你没有债务，但希望 楼市触底时有资金抄底，而手上资金不多，也可以卖出等待触底时再买入，这个正是我们2023年逃顶的逻辑。但自住房不建议拿来做波段。
3 如果你没有债务， 不存在楼市底部被强制出清的可能， 且你没有兴趣在楼市触底时抄底， 那么你可以持有穿越周期。不一定要在楼市深跌时割肉。
后记：
对于本文提到的研报，我建议大家可以看一下，倒不是说研报分析的结论就一定正确，而是你知晓过去100多个楼市下行期触底反转以及修复的全过程，你就很难被很多中介或自媒体的话术所欺骗。
比如有自媒体说，楼市一年就能回前高，用来对购房者散播焦虑，那么研报中，至少过去100多个真实历史事件，没有一例能发生这样的情况，那么你就可以排除那些不良自媒体的焦虑散播。
对于抄底，在楼市确认触底后追高，尽管会错过最低价，要肯定比提前去猜测底部，更具备可操作性和确定性。
这些数据的确认，也会让你在楼市触底周期中，更加笃定，也更加游刃有余。
全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。
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